今の日本に必要なのか？

休耕田が激増の日本において今更農地を増やすメリットはあるのか？という問題がありますが日本の食料自給率、今後の世界の食料自給率を考えた時、農地を宅地化する方が非現実的であることに気がつく方は何人いるでしょう？

キューバの政策

確かキューバでの政策であったと記憶しておりますが、食料自給率が100％を切ってしまい上昇する気配がない時に「都心部も含め放棄された土地を耕作し農業を始めた者にその土地の所有権を与える」という政策を実行したことがありました。するとなどうなったかといえばあっという間に食料自給率が100％を超えたと言います。もちろん農地の所有権があちこちで登記されたり移転されたりしたのでかなりの混乱があったと思いますが結果的に最初の目標であった「食料自給率の上昇」は見事に実現したことになります。

世界的に見て日本の農作物は？

今、日本の農業は世界との兼ね合いでとても冷遇されていると言ってもいいでしょう。その証拠に先進国でありながら日本の農作物はダントツぶっちぎりで「激安」です。もちろん危険な薬品や輸入品との兼ね合いもあると思いますがその安さを考えた農家は閉業することが当然のように選択肢に入っていくのではないかと思います。

ビジネスの政策を農業にも

言い換えれば安く簡単に農地が手に入りその運営が良好になるような政策があれば当然のように食料自給率は上がるものです。例えば福岡県は法人設立に伴う法人税と法人所得税を半分程度に減額した途端、世界中、九州中からスタートアップの企業が集まって行っています。農業でも同じように考えればいいのではないかと思います。実際、私の友人は農業法人の本店所在地を福岡県福岡市博多に置いています。実際の農地はもう少し県央部にありますが。

バブルの背景

実はバブルの頃も集合住宅の建設には税制優遇が背景にありました。バブルが弾けた後税制優遇が撤廃になり不動産が再び高騰することはありませんでした。今、国がどちらを向いているのか？単に産業が活性化すればいいのか？金融で勝負するのか？農業で成長するのか？を考えると残念ながら人口が激減していく政策とは少し乖離しているように思えます。

まずは農地を増やしましょう

まずは農地を増やすことから始めてみませんか？休耕田でも耕作放棄地の再利用でもいいと思います。そこから再び農業に火がつくこともあるのです。そして前回の記事の通り世界をターゲットとしたマーケットを想定してみるのは如何でしょう？きっと今までの価値観とは異なるビジネスが見えてくるのではないかと思います。

超有名地域おこしコミック

このコミックは非常に注目度が高いのでつい、読んでしまうのです。笑
このところ想像以上に現実的なお話の展開なので少し参考にしてみようと思います。

助成金で大型テナントへ入居？

創業時の補助金や助成金を目当てに起業する人はドンドン増えています。また、同時に地域おこし協力隊のように賃金をもらいながら移住する人もいて「仕事」と「補助、助成」があるなら勝てるだろうと言う算段で地域おこし協力隊で移住→そこで補助金、助成金を狙って起業ってパターンの方もいるようです。

人口を無視した開発

ずいぶんと昔の話をしますがまだ東京がバブル華やかかりし頃、東京の地価はドンドンと上がっていっておりました。そしてある日突然ポーンとバブルが弾けたわけです。そこで株価ではなく、都心の建坪面積を計算した人がおりました。つまり住居用であれ事業用であれ、バブルの前後でどれくらい不動産としての面積が増えたかを計算したわけです。バブル前は高層建築は認められておらず当然ハイタワーマンションなんてありませんでした。ところがその基準を取っ払った瞬間、大手デベロッパーは次々とビルを建てまくったわけです。となれば当然不動産用の建坪面積が増加した事は言うまでもないわけです。その差なんとバブルが始まる前から比較して弾けた段階で6倍の面積になっておりました。単純計算で考えると建坪あたりの単価が1/6になっていないとオカシイ計算です。（実際はそんなに下落しておらずむしろ値段としては上がっていた計算になります）

ここで考えて頂きたい事は、人口が増えている時代に売れる土地の面積が6倍になり、価値計算から見たら1/6になってる土地が価格上昇しているということです。言い換えると今のこの時期、人口は減りまくり経済は衰退の一歩を辿っていると言う事自体不動産投資はリスクであると考える必要があります。6倍に増えた建坪に対して人口は減少しているのですから。

賃貸借契約が解除されると言う事は？

今回の地方は活性化するか否かに出てくる「賃貸借契約解除」の背景にある助成金や補助金が終わるから転居と言うスタイルは決して笑える話ではありません。そもそも人口減のエリアに作ってしまった箱ものに新入居者を募ると言う事は決して楽な事ではありません。商売であってもそもそもの来店者が少ないのですから「補助金なければ潰れてるよーこのタイミングで転居出来て良かったー」と思うビジネスオーナーも少なくないと思います。

言い換えればあとから民間払い下げありきの箱もの行政等はあり得ないと言う事です。逆に言えば市役所や法務局、税務署等をテナントとすればその上層階や下層階に税理士、弁護士、会計士、行政書士等の入居が見込めるわけでそう言ったターゲットの賃貸オフィスとかであればまだマシであるとも言えます。

車社会が当然の地方において駐車場一つとっても無料が当たり前の環境であればどんなに立派な建物であっても郊外型の店舗に勝ち目はありません。建築に関してなにか特別なメリットでもあれば話は別ですが結果として地域の負担が増えるだけの箱もと行政に未来はないと言っても過言ではないと思います。

減少していく税収と地方交付税交付金を考えると箱ものに投入するハード面への投資はもはや時代遅れであると言わざる負えません。

興味のある方はぜひ「地方は活性化するか否か？」をお読み下さい。